哈尔滨主城区均价12391元/㎡！高房价当下，改善业主应如何选楼？

昨天发完哈尔滨新房价格涨幅偏热的消息，有市民问小诸葛“群力西的房子现在入手合适吗”？目前公认的宜居片区群力，新房价格普遍在元/㎡—元/㎡的区间内，是和哈西比肩而立的全市高价楼盘聚集区，也是中心城区换房改善客群的首选，江景豪宅、花园洋房、精装大户型等中高端产品一应俱全。

目前诸葛找房统计，哈尔滨主城区新房均价已高达元/㎡哈尔滨主城区均价12391元/㎡！高房价当下，改善业主应如何选楼？，并且下半年即将入市的近30个纯新盘，半数为高于均价的中高端项目。目前全市符合改善自住以及投资保值的热门区域，除了群力还有江北新区，两个区域都做到了三年房价地价双翻倍的“战绩”，成为冰城楼市的 “绩优股”。

换房的时候，如何把钱花在刀刃上？地段、配套、物业、交通跟学区什么的，诸葛分析师就不具体展开了，毕竟不同的区域偏好，不同的家庭之间，能力跟需求肯定也会有所不同。改善业主瞄准马上要入市的新楼盘时，对具体楼盘、单元、楼层、户型的优劣选择上应有所定位和侧重。

再次购置房子，先卖房还是先买房？

在实际操作中，卖房、买房很难同步，如果家里条件富裕，有足够的资金实力直接购买另一套住房这种情况比较简单。在没有好的投资渠道的情况下，老房子以租养住、待价而沽也是一个非常好的选择。

但更多的改善型置业者的情况是需要卖掉现住房，建议如果经济上能够承受，先买再卖。哈尔滨目前二手房市场持续有价无市，成交周期偏长，将精力集中在卖房上，很容易错过入手新开盘项目的好时机，也容易陷入讨价还价的持久拉锯战之中。

当然先买新房也是从时间上考虑，从开始看房、选定、交付到装修是个极其漫长的过程。

改善业主该怎样挑选楼盘？

首次置业的购房者由于资金有限，往往容易陷入过分追求低价的怪圈。改善型购房者首先要摒弃的就是这种惯性思维，盲目追求性价比，会为个人生活水平的改善设限。单刀直入地说，对于改善型家庭而言，住的舒心或是闹中取静才是本，为更为舒适的享受买单。

所以大家不妨多考虑考虑那些绿化率高（≥35%），容积率低（≤2.5），停车位配比适宜（≥1.2%）的楼盘。

另外，楼盘周边要是能有个公园、湿地、江河湖景什么的就更好了。毕竟当前情况下，景观楼盘可是比地段还稀缺的存在，亦是高端改善盘必备的素养。当遇上景观楼盘时，以上大指标应从严。同理，若是在市中心或是核心区选楼时，上述指标则可适当放宽。

需要特别注意的是：没有核心景观带的改善盘就是打着广告喊空话。在楼盘的布局上，改善盘当稍疏远城市主干道，避开高铁高架、化工烟雾下风向，隔开保障拆迁安置房片区。

还有一层是心理层面的认同，即精英客群希望匹配同阶层，同圈层的人生活在一起。

这就要求项目的产品线不能过多（避开高低配楼盘），实力相近，意趣相投的业主汇聚在一起，才能形成和谐的社区文化氛围。拥有良好社区氛围和定制化服务的项目，未来在二手房增值上也表现更加出色。通常，这类社区二手房价格普遍比周边存在15%—20%的溢价空间。

改善业主该怎样挑选单元？

楼间距指标毫无疑问是单元优劣选择中最重要的一环。

若楼盘内部某一栋或是某两栋单元楼的楼间距很大，往往一眼就可以判定其为本盘楼王。理由也简单，因为开发商肯定会在其间布置一系列的人工景观，并想尽办法让其规避一切不利影响。

想象一下吧，楼盘中央，四周单元拱卫，你占据本盘的最靓的宅，尽情沐浴午后温暖的阳光时，良好的视线景观往往会让你不由自主的泡上一杯咖啡，赤脚踩在厚重的实木地板上......

更直接一点就是：东向、南向、西向没有任何单元遮挡，即便是一楼日照都可以满窗。

很多楼盘的楼王都是名不副实的，若溢价率过大，真不如优先考虑那些高性价比单元，容易买到不说，投资性价比还高。

改善业主该怎样挑选楼层？

这个还算简单，对于高性价比单元以及楼王，建议业主优先考虑中高区、高区次之，低区最后。其余单元则可以采用常规的选楼策略来：优先考虑高区，中区次之，低区最后。

楼层的选择难点在于优劣，特别是遇到临街、临高架、临铁路沿线、临景观、临高矮楼等情况时，绝对不是您问6F/11F/18F/26F/33F中哪一层比较好，我答6F这么简单的。

日照采光如何？景观视线如何？交通噪音如何？风水楼层如何？.....诸如此类的选楼指标，有条件的话可以全部考虑，若房源有限或抢手，占据两个优势便可下手。

改善业主该怎样挑选户型？

对于改善户型，面积首先要大，当然了，此处所谓的大是相对于刚需户型而言，绝非数字意义上的大。

对于改善户型，公摊面积也要适当多些，因为公共空间的敞亮是提高楼盘品质的不二之选。若按常规1.2米的公共走道，两侧大理石一挂，净宽也就1.0米，怕是连刚需盘都不如。

对于改善业主，户型细部可以不在意，但关于缺角、穿堂、明堂、明财、十字等基础讲究，部分业主会在意一二的。

一个好的户型，除了户型方正外，还有其他一些原则，主要有：动静分区、干湿分区、公私分区、通透良好、动线合理。住宅中涉及到的三条动线。在住宅中，根据设计原则，可以将动线大致分为三种：家人动线、家务动线、访客动线。总体设计原则是：三条线不交叉、划分不同功能区域、分割总体空间。

另外在改善户型的布局中，往往是可以做好多优化改造设计点的，可请专业室内设计师介入，毕竟术业有专攻，大格局需要有大眼界。

所以，高房价下买房，没有最好选项，可以多找些选房标准或专业人士参谋，为自家的选楼策略规避一二陷阱或是找出个把购房否决指标。

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